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前一刻豪宅日光,下一刻增长失速,被老对手再次反超

作者:米宅  发布时间:2019-11-05 10:34

1

前两天,朋友圈被深圳的深业中城刷屏了。



这是一个神奇的项目,如同江一燕,头顶一长串头衔。



问:即将开盘的是谁?



答:香蜜湖唯一待售新盘、深圳*学区房、每平倒挂3万+的*神盘、总价1500万起的富豪收割机、摇号冻资过百亿的试金石。

192套房源,总价1500万,*2794个,中签率不足7%;

诚意金500万,5天冻资139亿;

8小时开盘,全部售罄,总销售额近50亿;

……



前一刻豪宅日光,下一刻增长失速,被老对手再次反超



一位在深圳的朋友跟我说,只有看到这一片飘红的销控板,才能深刻感受到示范区的先进性。



我问他,现场观摩土豪们“打新股”,有何感想?



老哥说,摇号现场外面那些拦截土豪,等着发传单的理财顾问们,开的车都比我的好。



深圳在这一天,又一次进入了高光时刻。



这几乎是,现在静淡市场里最异类的存在。



2月份,粤港澳大湾区的概念规划出台,触碰到了小阳春的共振;8月份,先行示范区,开启了金九银十的独立行情。



尤其是先行示范区之后,一波波的自媒体刷屏,有刷流量的,有蹭热点的,还有卖铲子的。



有个我不想提名字的吴姓大V,在微博里信誓旦旦的告诉大家:保守估计,深圳的天花板价格能再乘以2.5,达到80万/㎡。



在这种铺天盖地的传播引导下,原先“一切都好谈”的房东,分分钟想让你见识到先行示范区的优越性。



9月份,深圳领涨一线城市,再次进入全国涨幅榜前十。这也是深圳自2016年7月以来,时隔三年零六个月,首次进入涨幅榜前十。

二手房成交量回升30%以上,罗湖成交量涨了58%;

二手房报价,在一个月之内上调5%。

福田、龙华、光明四盘同开,一天干掉1000多套;

福田的一个破公寓开盘,半个小时还能卖掉800套,还有一口气买下整层的魔幻投资客存在;



全国的韭菜都挤到了深圳,去假装投资。



逢提深圳,必喊牛X。过去是秒广州,现在是超上海。



米宅是看好深圳的,包括米宅的员工也都建仓了深圳,用真金白银去看好。



但是,面对这样的市场情绪,即便是我们这种看多者,也会心生恐慌。



2



这两天,三季度的经济数据出来了。



这大半年来,作为整条街上最靓的崽“深圳”,被浇了一盆冷水。



前三季度,深圳经济总量18689.13亿,广州经济总量17868.99亿。



虽然看起来,深圳仍然以820亿的微弱优势领先广州,但是深圳的增速却下来了,被广州反超。



前三季度,深圳增速仅为6.6%,增量1158.44亿;而广州的增速达到了6.9%,增量1160亿。



可能会有人觉得,广州的增速也就是比深圳高了0.3%而已,也就是多了不到2亿的增量而已,有什么了不起。



但是,我必须提醒的是——



去年的前三季度,深圳的经济增速超过8%,领先广州1.5%。



短短一年的时间,深圳的经济增速从领先广州1.5%,到被广州反超0.3%。



深圳这辆高速奔跑的列车慢了下来,失速了1.8%。



如果无法再次提速,经济总量的增速下滑无法刹车,后年的深圳将可能再次被广州反超。



这背后的原因,其实很简单。



深圳,是目前我们对外依存度最高的城市,出口规模连续26年居内地中大型城市第一位,进口规模是内地城市的第三位。



内需,一直都是深圳的弱项。去年的社会消费品零售总额,上海达到1.2万亿,北京也有1.17万亿,广州超过9200亿,而深圳只有6100亿。



外部环境的变化,对深圳的冲击最大。



而广州,背靠华南地区的广袤*,拥有深圳所无法比拟的、极其庞大的内需。



这批庞大的内需,就是存量争夺战中最大的优势。



换句话说,别看你跑得快,但我能熬的久。



广深之战,并未如我们想象的那样已成定局。



新一轮的博弈,也就才刚刚开始。



3



每一个爱深圳的人,都希望深圳慢一点,尤其是现在。



从今年开始,市场的情绪就有一点不对。



2月份是粤港澳大湾区规划纲要出台,两岸三地在香港做了一场宣讲会。官媒在现场,野生自媒体在外围,大家济济一堂,有人搭台子,有人抬轿子,最后还有人发稿子,热火朝天。



8月份是先行示范区,有人写稿子,有人卖流量,还有人卖铲子,又一次的热火朝天。



过去是赶英超美,现在是赶穗超沪。似乎除了北京之外,谁都不放在眼里。



这两个月来,很多人一直在传播深圳的行情起来了,深圳涨幅突破30%。



但是,我想说的是——



30%的涨幅是分化的涨幅;



真正实现这种涨幅的,是学区房;



绝大多数普通住宅涨幅远低于此;



而学区房的上涨,跟所谓的大湾区、示范区、大概念统统没有关系。



学区房上涨的背后,是学位资源的紧缺。

1979年,深圳一共有226所小学;2018年,深圳一共有344所小学;

1979年的深圳,一共有31万人;2018年的深圳,一共有1300万人。

40年,深圳人口净增1270万,而小学净增118所。



深圳小学学位缺口4.95万个,初一学位缺口1.06万个。



深圳的涨幅看起来是从8月份的先行示范区开始的,然而实际上是从入学季到来之前开始的。



讲到这里,大家是不是发现一个问题——



深圳这轮学区房价格上涨的根源,不是因为深圳足够好,更多的是因为深圳的基础配套建设足够慢!



留的下青年人,却留不下青年人的孩子。



房价的大幸,从某种意义上来说,反而是深圳的不幸。



熟悉我的人都知道,我是个资深“深吹”。用句煽情的话讲,我是爱深圳的,这片土地上诞生的诸多奇迹,让我看到一个个普通人淬炼成金的可能。



但是,越爱深圳,越希望这个城市能慢一点——

少喊一点口号,多做一点事情。把中小学规模扩大一些,把学位的新增速度提高一些;

少谈一点概念,多落地点实事。拆了城中村,丢了一些低租金的房子,就要把保障房做起来,让低端有保障;

少说一点目标,多尽一份努力。既然说了要在2035年新增170万套住房,说到就要做到;

少画一些大饼,多给予点实惠。划片地,立个概念,怼一片光鲜亮丽的写字楼,远不如把企业的真实税费降下来,让企业轻装减负的往前跑……



孩子有学上,老人好就医,居民有安全感,企业有利润拿,远比什么“赶穗超沪”有价值。



毕竟房价的背后,是每一个生活在这个城市里的活生生的、充满幸福感和安全感的人。



4



我真诚的希望——



深圳再次刷屏时,不是因为千万豪宅秒清,也不是因为再次出现大概念,更不是因为某个宇宙第一的小目标……



而是6万个新增学位落地;而是170万套住宅竣工;而是十几个医院落地。

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