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市场冻结,土拍热潮频现,楼市即将完全复苏?

作者:聊宅

2020年开局,黑天鹅飞过,煽动翅膀,对全中国都产生了巨大的影响。


房地产市场在这场疫情中也受到了巨大的冲击,市场呈现低迷状态,2月份房地产销售业绩,更是创下近几年以来单月销售的最低记录,其中大概有8成的百强房企单月和累计业绩出现了同比“双降”态势。


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不过在全体医护人员和各界医疗精英的共同努力之下,疫情已经暂时得到有效的控制,好消息不断传来,真正的春天即将到来。

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土拍市场火热


随着市场开始逐渐解封,土地也市场逐渐回暖,甚至一、二、三线城市均屡现拿地热潮。


2月11日,中交与华润联合拍下通州马驹桥地块,溢价率22.89%;


2月14日,绿城在竞争中拿下了昌平区东小口地块,溢价率29.8%;


2月18日,绿城再度拿下通州区台湖镇地块,溢价率49.78%;


... ...


2月北京共计成交10宗宅地,总出让金达439.89亿元,多个地块的溢价率不断攀升,其去年流拍频起相比,简直呈现冰火两重天的态势。


2月20日,上海市徐汇区公开出让一宗综合体地块,并以310.5亿元的地王价格,刷新上海地王成交价,同时也刷新中国大陆土地总价纪录;


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3月10日,广州市越秀区越秀南AD013907地块拍出楼面价达到6.46万元/㎡,成为广州新单价地王。


除了北上广这些一线城市拿地火热,二线城市的土拍火热程度也不遑多让。


2月25日,成都双流区迎来春节后首次土拍,其中一宗地溢价率高达48.59%;


2月26日,天津土拍宗两宗土地中,一宗地溢价13%,一宗地的成交楼板价超两万;


3月13日,苏州迎来疫情后的首场土拍,一地块溢价率11.73%,差点刷新青剑湖区域板块最高成交价。


一桩桩土拍数据让大众感到困惑,市场不是在停摆吗?楼市不是还没全面复苏吗?怎么房企就有钱买地了?

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拿地热潮频现的原因?


央企国企资金充足,中小企业拿地保命!


虽然现如今市场低迷,销售端冻结,影响回款,但融资环境相对宽松,给予了强有力的支持。且盘点一下最近土拍情况就能发现,逆势拿地较多的房企还是以央企国企为主,比如广州楼面价地王背后是国企,也与其资金充裕、融资成本较低有关。


而区域型房企、地方性企业和聚焦区域深耕的中小房企,逆势加仓也是考虑到,在疫情期间迅速拿地,以免在土地投资中掉队,要知道如今的市场对中小型房企一点都不友好,只有积极拿地才能保命。


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房地产行业的两极分化也来越严重,从中小企业破产申报的数量就能看出,资源在不断的向头部房企汇聚,中小房企生存状况堪忧,只有大规模的拿地,才能有活下去的希望。


更何况土地握在手中,也能在今年快速上市销售,为疫情结束后场报复反弹做强有力的支撑,说不定还能上升一个台阶。而且土拍火热的地区都有不错的发热预期,拿地销售风险也不是很大。

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融资市场预估乐观


此次疫情的影响几乎覆盖所有的行业,全国整体经济都受到了影响,疫情结束后,稳定经济是势在必行的事情。


自从疫情开始以来,央行已将数次降准,又在2020年3月16日实施普惠金融定向降准,对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点,对符合条件的股份制商业银行再额外定向降准1个百分点,释放长期资金5500亿元。可以预估2020年货币政策必将宽松,不管是货币政策还是财政政策,房地产行业作为经济调节器必将受到影响。


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融资进入窗口期,度过艰难的2019,房企们在2020迎来融资风口,“全球降息潮”正在席卷资本市场。从3月3日美联储紧急降息50bp以来,已经有加拿大、新西兰等十几个国家央行开始行动,降息、资产购买同步进行,跟随美联储的脚步宣布降息。


不仅境外发债受到热捧,房企近期境内发债也有所松动,境内外发行利率处于1.8%~12.75%区间,发行利率均较前次下行,流动性宽松背景下,行业融资成本延续改善,2020年房地产可以说迎来了新的融资“风口”,这也是导致房企在市场上积极抢地的原因之一。

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需求有延迟,但不会消灭


目前国内疫情正在逐渐好转,除去输入性病例,各地已经基本实现零增长,各省市援鄂医疗团队也正在逐步撤退,国内形势一片大好,全国经济也在逐步复苏中。


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对于房地产来说,第一季度本来就是销售淡季,疫情虽然对楼市有所影响,但并非是活不下去的程度,购房需求虽然会有些许延迟,但是不会被消灭,下半年该买房的客户还是要买房,等疫情得到控制之后,购房需求房逐步释放,在家憋久了的客户说不定还会报复性消费。此时拿地经过前期的准备,能尽快在下半年上市销售,应付后期的的报复性反弹。


可以说对于2020年房地产行业,房企还是保持乐观的态度,房子总是要买的,现在做好土地储备,不仅能及时补货维持生存,还能以备不时之需。

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结语


土地市场的火热在预料之外,也在情理之中,可以说此次疫情,导致各大房企项目施工进度、房企补货、推盘节奏、市场新推货值上市受到影响,在目前在融资环境宽松的情况下,房企只有加大囤地力度,才能及时补货维持生存。


经历此次疫情,市场需求结构也迎来新的调整,房企应对市场进行详细调研,根据需求做出判断,紧抓住疫情后的市场需求,才能置之死地而后生。


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