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东坝限售价近7万 限竞房涨价了?

作者:佳爷房谈

最近一段时间,北京土地市场很热闹。在最近几天里,我们获取了6宗即将入市的限竞房地块信息。其中不乏朝阳东坝、大兴五环内西红门这样的好位置。

一时间,再也没人说拜拜限竞房了。限竞房没有消逝,而且还供应了很多好位置的地块。

东坝限售价近7万 限竞房涨价了?


随之,更多的声音传来,不少人说限竞房涨价了…更有粉丝问我,这是不是弟兄们先撤!我殿后的节奏…当然,也有人问我,这是不是楼市要涨价的前兆…我个人觉得都不是,而且限竞房貌似、确实、真的、那个还是在减少供应~

首先我们要清楚,限竞房的价格一直有所调整。而且不光涨价,也有降价。比如房山官道,最开始的那一票限竞房限售均价是38994,然而售卖的时候分明就没卖到这个价位,于是乎后边的限售价格索性调整为35344。

其次,限竞房定价跟环线位置、区域内配套、到地铁距离等都是有关系的。比如瀛海,距离地铁口很近的地块定价高,距离地铁口稍微远一点的地块定价低。

同理都是五环外,东坝不是望京,所以东坝的定价虽然在我们看来不便宜,但依然比望京区域的华樾北京定价要低大概8000元/平方米。所以说限竞房定价体系在调整没问题,说限竞房涨价了,目前我还真没看出来。

最后说说供应减少。这一点,从目前看应该是趋势。说四组数据

2017年1-5月,限竞房供地12宗,供地建筑面积约164万平方米。全年供应45宗地,供地建筑面积约658万平方米。

2018年1-5月,限竞房供地11宗,供地建筑面积约151万平方米。全年供应40宗地,供地建筑面积约485万平方米。

2019年1-5月,限竞房供地9宗,供地建筑面积约145万平方米。全年供应21宗地,供地建筑面积约334万平方米。

2020年1-5月,限竞房供地8宗,供地建筑面积约90万平方米。

限竞房的供地在逐年减少,这是肯定的,因为数据就在这里摆着。虽然今年情况有点特殊,但是从过去三年的整体数据看,限竞房的供应面积也确实在逐年递减。只不过今年特殊,供应面积下降的速率要高过往年罢了。

说到这里,我也想给大家说说我想说的那些关于限竞房,杂乱无序的心里话。

从今年供应的几宗限竞房地块的限售均价看,无论是东小口、东坝还是西红门,我个人觉得定价确实没有比周边二手房实惠。

然而,限竞房在这几年里,最能够牵动大家去购买的最大逻辑就是俩字,红海。这个红海形成的逻辑简单,户型产品比周边二手好,价格比周边同品质二手有优势。

说白了,让人觉得买了就赚到,所以大家对于限竞房趋之若鹜。然而,从今年的几宗地块供地来看,红海貌似在逐渐消失,因为这些地块的定价真的不比周边二手房便宜,更何况周边还有其他正在销售的限竞房。

可能您会说,兄弟,开发商可以卖低于限售均价的价格啊,这样红海不是依然存在?是的,对于部分地块,开发商如果利润空间足够,可以这么干。但是我也一直说,当楼面价乘以1.5等于限售价格的时候,开发商很难降价销售,因为没有利润空间了。

而从这几天供应的几宗位置较好的限竞房地块来看,只要溢价率拼到15%,楼面价乘1.5就无限接近限售均价了。而溢价率15%也就意味着开发商竞争的回合在20回合左右。

因此,在我看来,这些新地块,会有开发商竞争,但竞争不会很激烈。最重要的一点是拼到15%溢价,这些地块就没的降价限售可操作了。

简单说,我认为这些地,开发商会拼几手,拼多少呢?拼到15%溢价率左右出结果,而这样的直接后果就是,这些地块开盘的时候,很难低于限售均价销售。

如此看来,对于北部的萬橡悦府、华樾北京,南部花乡三杰,大有我们先走了~大哥请殿后的态势。

红海褪去,赤裸裸的刺刀冲锋即将到来,限竞房的战争,在后限竞房时代…更惨烈。

说的杂乱因为心里杂乱,真到这份儿上,如今几个即将入市的限竞房岂不是更难买了…此时此刻,我很希望自己胡乱分析的都不对。真诚盼望,多提供些好位置物美价廉的限竞房地块。

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